地产股权信托是个“伪命题”?

时间:2022/01/11 10:07:20用益信托网

2021,似乎是信托公司不甚安心的一年:地产额度和融资类额度双双受限,金融同业通道压降至零,而随着地产市场风险的逐步暴露,表内外风险资产的处置也被提上日程。


一方面是传统自留地的渐次压缩,另一方面则是创新转型的试水推进。


而在地产这块信托公司“自留地”上,创新也必不可少。


但是,似乎也碰到了不少钉子。


信托公司做地产股权,没办法做到像真正的股东单位一样管理项目公司,期间管理能力跟不上,同股同权项目又不好募资,风险缓释措施也不好把握,就好比突然让常年只会放贷款的银行业务经理转行去做PE/VC投资,不难想象最后的结果会是啥样。


咋办?那就去做一些和传统非标模式相近的业态,比如附带对赌、回购的优先股,单一定向发行私募债,以及频繁跳息的永续债,依靠个人的聪明才智和一些小小的灵活创新,既不会违背监管的要求,又能守着自己的一亩三分地儿继续舒服下去。


而随着这种打着投资类业务的名义实际开展融资类业务的模式统统被认定为“假投资类”业务,过去两年信托发明的“创新”模式逐渐走向终点。


做同股同权?双方的利益诉求往往又难以协调。


对于开发商来说,股也好、债也好,我需要的就是一笔钱,可以是项目贷,也可以是公司贷(当然后者最好)。给你一个预期收益,我拿到足够的资金,如果可能的话在各项目间周转一下,如果要求严格的话就专门用到这个项目里面。


所以,开发商的核心利益诉求,一句话就是多给钱,少管事,便宜点儿。


以债权的形式拿到资金,无论项目利润率是高还是低,成本都是固定的。但以股权的形式拿到资金,情况就差的比较大了:股权直投也好,认购有限合伙LP份额也罢,如果底层项目去化慢、利润率低,那作为股东的融资方也会承担相应的责任;但如果项目去化率高、利润率高,意味着要给融资方分更多的钱,我自己吃掉不香吗?


所以,好的项目往往开发商并不愿意拿出来做股权融资,愿意拿出来的项目多多少少会有一些瑕疵。如果是好一些的项目,也不愿意直接给到同股同权的收益分成,搞一个保底收益+封顶浮动,或者去化率达到多少强制回购股权,得,那就又变成债了。


算账、搞钱、花钱、挣钱、搞报表,再继续算账、搞钱,现在的大环境下,开发商越做越不像开发商,而更像金融机构。


信托公司要的是啥?选择跟房企合作,无非是以往合作比较多、对行业的认知足够深入,加上资金需求量比较大、最重要的是能接受相对比较高的资金成本,所以和你玩一玩、搞一搞,债也好、股也好,能做的肯定就做。


一句话,信托公司的核心利益诉求是:收益、稳定的收益、尽可能高的收益。


以前做债,收益稳定、好募资、出了问题还能及时把抵押物查封掉,冲抵一部分资金风险。但股就不一定了,优先股不用多说,同股同权项目一来没有足额的抵押物,出问题找不到风险缓释的手段;二来需要更加成熟的价值判断能力,风控和期间管理要求比债高的多;三来资金需求期限往往更长,而且没办法给出固定的回报,投资者很难接受。


但是,融资类额度越来越紧张,只能继续做股,而且是真股,同股同权。


现在的市场环境下,想找到优质的交易对手并不容易。央企、国企能不能做的进去?民企敢不敢做?跟谁做?怎么选项目?怎么管理?信托公司需要更加慎重地选择交易对手、拿到更多的控制权、参加更多的经营管理、争取更多的超额收益分配。


这样一来,信托公司越做越不像金融机构,反而更像开发商,精打细算,量入为出,还要深入一线项目,实地调研、实地管控。


双方的利益诉求不一致,决定了在合作上存在天然的芥蒂。


地产股权投资,似乎已经成了信托公司转型发展的“伪命题”,要么还是用债的思维来做股,要么就是用真股的思路做,但努力下来发现很难落地。


但是,地产股权真的是伪命题吗?


说到底,对开发商来说,地产股权并不是唯一的选择,就算拿不到银行贷款和债券融资,仍然还有融资信托可以用,哪怕额度越来越少,但成本仍然可控、项目灵活性也更高。


对信托公司来说,哪怕额度再少,终归是还有,仍然是重要的“饭碗”。对于业务部门来说,辛辛苦苦谈半天地产股权交易对手,很可能一年到头做不成一单项目,KPI咋完成?


而这,似乎也成为双方没能合作成真股权的核心问题。


而随着对房企经营、项目管理和融资监管的愈发规范,各类资金对项目经营管理的要求愈发趋同,房企只能算小账、抠细账,既不容易遇到“开张一回吃一年”的好项目,也难碰到一个项目亏个底朝天的场景,这种情况下地产股权似乎也并不是不能接受。


对信托公司来说,随着地产风险类主体和项目逐渐出清,股权类项目的风控难度将逐步趋缓,加上在五年内将全行业融资类信托业务规模压降至零的预期下,如果再不慢慢培育地产股权核心能力、捋清业务机制,信托公司或许就会失去房地产这块“自留地”。


所以,先潜下去,再来个鲤鱼打挺,或许对于双方地产股权业务合作来说,不能说是最好的选择,但也是最现实的选择。


潜下去的阶段,似乎也是地产股权信托被怀疑“伪命题”的时期。


随着冬去春来、鲤鱼打挺而起,地产股权信托,将被更多人认可、追逐和期待。




作者:郑 斌
来源:资 管 云

责任编辑:Tnews

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